第一太平戴維斯發布“復蘇之路——中國房地產市場系列報告”

第一太平戴維斯發布“復蘇之路——中國房地產市場系列報告”,報告從投資、零售、寫字樓、住宅四大市場剖析疫情中與后疫情時代的中國房地產市場,研討未來市場如何走上復蘇之路。
第一太平戴維斯發布“復蘇之路——中國房地產市場系列報告”,報告從投資、零售、寫字樓、住宅四大市場剖析疫情中與后疫情時代的中國房地產市場,研討未來市場如何走上復蘇之路。
 
第一太平戴維斯中國區市場研究部高級董事及主管James Macdonald (簡可)表示:中國經濟韌性強勁。面對疫情,各行各業亮點涌現,房地產業同樣如此。隨著中國疫情防控進入常態化,特殊時期的新趨勢也將被有所保留,并助力未來市場繼續前行。 

投資

  • 去全球化帶來挑戰
  • 投資者轉向核心城市或增長前景良好的產業集聚區域
  • 物流資產、數據中心、基礎設施值得關注
中國正與其他亞洲鄰國及發展中市場建立更為緊密的連結,并大力提升自身在關鍵領域的自主研發能力,以減少對其他國家的依賴。同時去全球化趨勢令市場擔憂產業鏈外遷,但考慮到資本需要及供應鏈影響,制造商不可能在短期內將現有項目立刻轉移出中國,卻可能會將新項目投向其他國家。同時為了滿足這些變化,制造業和物流業需要在選址和功能上做出調整。
 
考慮到疫情可能對企業造成的影響,國際經濟增長前景短期內較為消極,在中期也面臨一定挑戰。國際投資者可能向發展中的亞太區,特別是中國配置更多資金來分散投資風險。國內不良貸款總量近幾年一直在攀升。由于大部分貸款都是以不動產作為抵押物,市場為投資者提供了以較低的價格獲得資產包,并快速退出的機會。
 
投資者對成熟市場,或增長前景良好的產業集聚區域更為關注,例如科技、金融、醫藥等行業。同時為了彌補買家承擔的經濟下行過程中的風險,急需出售物業的賣家往往需要提供折扣或租金收入擔保,或承諾未來的回購。
 
疫情影響下受益最明顯的資產類別是物流資產和數據中心,但實際投資機會較少,競爭激烈。一方面,物流資產稅收和就業機會增長幅度相對穩定,導致物流項目難以獲得非常良好的區域。
 
另一方面數據中心需要獲得運營許可、電力配額保證,實現能源使用效率達標,另外還需要在靠近人口和商業中心尋找合作伙伴和開發機會,這對境外投資者有較高難度。 

零售

  • 必需品消費領先,線上渠道成熱點
  • 國內旅游、消費提振政策力促消費增長
  • 創新科技助力中國零售向好發展
從近期數據來看,很多商場客流已恢復至七至八成,但不同類型的商戶和租戶業績仍有差異。必需品類如食品、日用品的消費在3月已出現同比增長,4月進一步加速,對超市構成業績利好。而在非必需品類,所有品類的增速也在持續改善。其中通訊類產品也已率先實現增長,四月同比增速回升至12%。
 
線上渠道成為品牌推進銷售的重要途經。今年前三個月,線上零售占比達24%,為歷史最高。超市表現更為積極。幾乎所有零售商都通過線上平臺推銷自己的產品和服務,即使無法直接盈利,也寄希望于疫情后線上推廣轉化為銷售收入。

今年五一期間,大多數人選擇本地出行,整體市場已逐漸回暖。鑒于目前國際旅行受阻,國內疫情控制穩定,預計將有更多游客選擇境內旅行,加之地方政府持續推出措施鼓勵消費,由此拉動服務和商品消費增長,尤其是對核心商圈????費形成利好。
 
零售一直是中國最具創新性的行業之一,通過物聯網、5G技術與移動設備的無縫整合,把在線分析擴展到線下環境可能將成為重點關注的關鍵領域之一。線上平臺對個人消費者推出更有針對性、定制化的推薦,并加強消費體驗內容的產出,帶動品牌不斷探索線上。物流設施的新興投資,以及第三方物流供應商的擴張,也在降低了線上平臺的運營成本的同時提高了質量、效率和負載能力。
 

寫字樓

  • 國內企業復工力度各異,外企保持觀望
  • 科技、醫療企業迎來租賃新需求
  • 樓宇健康、專業物管值得業主關注
國內各企業受到沖擊與應對方式各不相同:國有企業、領軍企業率先復工,這類企業擁有更好的貸款渠道及營運資金;而中小企業現金儲備、融資渠道有限,復蘇力度弱于大型企業。跨國企業運營壓力增加,或考慮向核心城市靠攏集聚。未來在政府進一步推進改革、放寬投資限制背景下,仍有望加強拓展中國業務力度。
 
信息技術與科技企業在過去十年迎來爆發增長,此次疫情將辦公、消費、社交向云端轉移,為這類企業再度提供發展契機。另一方收益行業是健康醫療與醫藥,排除疫情影響,人口老齡化也使得民眾對醫療保健的要求日益提升。這些行業趨勢對租戶需求有著明顯指示作用,相關企業偏好非核心區位或商務園區的高規格寫字樓。
 
疫情期間,物業管理一線人員對保障樓宇安全起到了關鍵作用,未來租戶再選址時會傾向于更專業的業主與優質項目,也更關注樓宇健康、韌性、靈活性以及應急預案。
 

住宅

  • 高端市場今年表現可期
  • 郊區房產成大家庭購房新選擇
  • 住宅物業服務加碼,平臺化整合成趨勢
全球證券市場波動使得部分投資者或增加房地產資產配置,以期規避風險。雖然近年來大眾市場的表現更為亮眼,但在今年許多城市高端或改善型住宅市場表現有望優于大眾市場。相對而言,高收入家庭還貸能力更強,對貸款的依賴度較低,受經濟調整影響較小。
 
居家辦公使多代同堂家庭催生新的住宅需求,包括購置新房或置換更大戶型房產。同時在預算有限的情況下,部分家庭可能會選擇遠離市中心的房產。交通設施與區域商圈的完善使得郊區房產吸引力不減。
 
近年物業公司不斷加碼新技術投資,以在保障業主安全舒適同時,提高運營效率與服務范圍。此次疫情期間,物業更是對社區安全提供重要保障,通過集合多元服務平臺和功能滿足業主越來越豐富的需求升級。

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