第一太平戴維斯:物流地產發展迎新風口

新冠肺炎疫情的發生推動了新零售業線上業務的發展,繼而加大了消費市場對物流倉儲的需求。近年來,物流地產因電商及新零售業的發展已然站上風口,亦在此次危機下迎來新發展機遇。

近日,第一太平戴維斯華南區副董事長、廣州公司董事總經理劉蔚海,華南區研究部主管謝靖宇接受觀點地產專訪,分析物流地產的機遇與挑戰。

 

物流地產,市場需求熾熱迎新格局

“無論在大灣區或是華東、華北地區,一個可售的標的或資產包,只要拿出來,很快就被市場消化掉”。第一太平戴維斯華南區副董事長,廣州公司董事總經理劉蔚海稱,物流地產投資市場的一直都是熾熱的,而相關競爭也一直都是激烈的。

自普洛斯2003年進入中國以后的十年間,外資占據了國內物流地產市場的大半江山,包括嘉民、安博、豐樹等。同時,以黑石為主的外資基金或投資者對國內物流板塊的青睞也一直熱度未減。

近年來,易商紅木、宇培等本土物流地產商,阿里、京東、蘇寧等電商巨頭,萬科、碧桂園、綠地等轉型中的房地產企業,也都紛紛參與搶奪物流地產這塊蛋糕。市場格局正在悄然發生變化,呈現“本土物流地產商表現較外資更為激進、操作方法更為靈活”的趨勢。

投資市場的競爭熾熱化,主要受高收益率和供應的稀缺性兩個因素影響。

一方面,相對比收益率一直呈現急速萎縮狀態的其它房地產業態,物流地產的投資回報率一直徘徊在較高水平。“2010年,廣州物流倉儲物業的投資收益率大約為7.4%, 即便至今,也能達到5.5%”,第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇表示,“高于同期住宅、寫字樓、商鋪等板塊的投資收益率”。

另一方面,國內的第三方物流以及電商領域發展過于強勁,導致物流倉儲的需求也一直在急速發展。根據相關報告,2020年中國電子商務、消費品、物流服務等行業對高標準倉庫的需求將遠大于供應,缺口超過1億平方米,短期內市場將維持供不應求的狀態。

 

分級市場,土地供應成關鍵

物流地產的本質依舊是“地的生意”,然而相對應的土地供應十分缺失。“可以看到,過去三年以及未來三年,土地稀缺的一線或準一線城市,幾乎沒有新增供應用地可以拿來做新的倉儲”。

一級市場

供應稀缺導致一部分需求外溢,如上海周邊的太倉、廣州附近的佛山、深圳附近的惠州和東莞等,成為投資開發商青睞投資建倉的主要市場。“一線城市衛星城及位于交通大動脈的重點城市成為主要承接需求的關注點,主要考慮這些城市具有高速公路、鐵路、港口等基礎運輸系統”,劉蔚海表示。

二級市場

物流倉儲現有的投資標的較小且散亂,可供選擇不多,缺乏集聚效應。投資開發商要在已有的物流倉儲網絡中開展收購,“一般需要買一個跨地區的巨大資產包才能算得過賬”。

撇開市場氛圍等因素,供需矛盾是較為根本的問題。對于投資開發商而言,除了寄希望于政府放松物流地產的用地審批以外,對舊有的倉儲進行改造和升級成為新的發展方向及思路。

 

工業倉儲,提升倉儲效益成核心課題

在工業增量用地規模減少的情形下,提升單位面積物流倉儲的租金和效益是對企業提出更高要求的課題。據第一太平戴維斯發布的數據顯示,廣州全市非保稅高標倉平均租金為39.5元每平方米每月,空置率為8.2%。如若按正常市場氛圍預判,租金會持續往上走,空置率則在低位盤旋。“疫情當下,第一季度的租金暫時維持穩定,但預判第二季度會呈疲軟狀態,整體沒有太大跌幅。”

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